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威海經濟技術開發區管委

關于印發威海經濟技術開發區物業管理提升工作實施方案的通知

經技區管發【2024】49號

區直各部門，各鎮、街道，駐區各單位，區屬各國企：

    《威海經濟技術開發區物業管理提升工作實施方案》已經區黨工委會議研究同意，現予以印發，請結合實際，認真組織實施。

                             威海經濟技術開發區管委

                                                            2024年6月13日

（此件公開發布）

威海經濟技術開發區

物業管理提升工作實施方案

為深入推進學習貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想主題教育，扎實落實市委、市政府關于以人為本提升群眾滿意度工作要求，進一步強化為民服務意識，轉變工作作風，以居民滿意為標尺，推深做實物業管理工作，結合我區實際，制定物業管理提升工作實施方案。

一、指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實以人民為中心的發展理念，秉承深入群眾、為民辦實事的工作作風，以健全理順城市管理體制機制、解決物業管理的痛點難點堵點問題為出發點，以提高群眾對居住環境工作的滿意度為落腳點，認真落實《威海市紅色物業建設規范》，全面推動物業服務規范化、標準化、專業化，深入推進紅色物業與基層治理相融合，提高業主自治管理小區水平，切實打造群眾滿意的居住環境，讓群眾的幸福感、獲得感持續增強。

二、工作措施

（一）健全理順管理體制。成立區精致城市管理辦公室，加強城市管理力度，提升城市治理精細化水平。解決城市管理、執法、物業、環衛、房地產等方面互相交織、盤根錯節、歷史遺留等問題，形成完善的管理體系，打通城市管理的難點、堵點，讓基層治理有序推進；持續推動執法進社區，充實管理人員，使綜合執法融入社區、服務社區，推進執法關口前移，著重解決城市管理中亂搭建、亂設攤、亂設廣告等各類亂象，從源頭上控制各類違法違規現象的產生；充實社區物業管理力量，調配人員，做好紅色物業、業委會監管相關工作。（牽頭部門：黨群工作部、建設局；責任部門：各鎮街）

（二）深化“紅色物業”服務品牌建設。以讓群眾滿意為目標，以凝聚黨的力量，引領業主自治為實現途徑，在我區現有紅色物業黨建基礎之上，立足解決當前物業管理出現的新問題，加強從頂層管理到基層服務的縱深細化，強化考核評價的激勵鞭策作用，持續擦亮我區“紅色物業”品牌。

1.推動紅色物業“全域化”提升。重點抓好區域內物業管理粗放、紅色物業開展不平衡等問題，推動全面提檔升級。對全區物業項目、企業開展“分級”、“紅黑榜”并行管理考核模式：一是按照物業收費等級實施物業項目分級考核，分為0.6元以下、0.6元—0.9元、0.9元—1.5元、1.5元以上四個等級，以“分等定級、質價相符”為原則，制定物業服務質量等級標準，并以此為依據采取每半年對不同等級小區的檢查情況進行打分排名，對每個等級的最后三名進行通報，取消年底評先選優資格，同時綜合考量業主滿意度情況，適當引導業主通過業主大會表決是否解聘物業企業；二是實施“紅黑榜”企業管理考核，對12345熱線、鎮街、社區等渠道反饋的物業企業問題，量化為考核分數，根據考核分數排名，建立“紅黑榜”，對“紅榜”企業，合理降低抽查比例和頻次，并通過媒體向社會推薦，對“黑榜”企業，實行跟蹤督導促進提升，物業企業“紅黑榜”管理考核情況作為年終評優、表彰的重要依據。加大紅色物業示范項目培育創建，發揮創建一個帶動一片的示范引領作用，推動提升我區紅色物業項目整體建設水平，區物業主管部門做好省級齊魯紅色物業星級服務項目、市級紅色物業星級服務項目、省級美好家園項目的創建指導，各鎮街具體抓好項目培育工作。（牽頭部門：精致城市管理辦公室；責任部門：各鎮街）

2.激發紅色物業“引領式”服務。各鎮街要嚴格按照小區（網格）黨建工作標準“15條”要求，把黨組織的領導全面植入小區業主管理規約、業主大會議事規則；做好業委會履職工作培訓，加大小區管理規約等的規范完善工作，引導業主大會通過制定停車管理、短租房管理、裝修管理規定等完善小區管理規約，不斷解決當前階段小區物業管理中出現的熱點問題；指導業委會、物業企業創新小區治理、管理，打造“經治物業·守信共贏”經區精致城市管理品牌，推動各個小區因地制宜制定小區信用管理辦法，將業主模范履行小區管理規約、積極參加創城、清雪、防疫等活動量化為業主信用積分，實施小區信用積分管理，通過物業費優惠等方式兌現信用積分獎勵，促進業主積極主動交納物業費、養成文明自律意識；鎮街、社區每季度分別至少召開1次紅色物業黨建聯盟、紅色物業聯席會議，研究協商小區環境整治、公共設施完善、小區公共安全及矛盾糾紛排查調處等治理事項，反映居民意見等。（牽頭部門：精致城市管理辦公室；責任部門：各鎮街）

3.開展紅色物業“鏈條式”評價。社區要對業委會、物業企業開展監督評價管理，并將評價結果反饋鎮街、區物業主管部門，作為對物業企業考核、業委會履職情況評價依據；每年開展自下而上的黨建引領紅色物業工作評價，由區物業行業黨總支會同各鎮街聽取各社區紅色物業述職報告并開展評議考核工作，各社區述職重點為社區開展紅色物業“引領式”服務工作情況及取得的實效，考核結果納入各鎮街對各社區工作評價；由政法工作部會同區物業行業黨總支聽取各鎮街紅色物業述職報告并開展評議考核工作，各鎮街述職重點為鎮街組織、指導、推動各社區開展“引領式”服務工作情況及取得的實效。（牽頭部門：政法工作部[社會工作部]）、精致城市管理辦公室；責任部門：各鎮街）

（三）加強業委會履職監管。業委會作為小區業主大會的執行機構，行使小區業主賦予的管理職責，為確保業委會依法履職盡責，各鎮街、社區要嚴格落實《山東省物業管理條例》、《威海市業主大會和業委會指導細則》等，指導、監督、組織業委會依法成立、履職，區物業主管部門做好業務指導工作。

1.加強業委會選舉的公開、公正、透明。要圍繞引導業主自治，充分尊重業主意愿，參與制定籌備組人員選舉規則和業委會候選人選舉規則，公開透明選舉流程，公示各程序、環節，所有法定程序必須達到法定參加人數、簽字人數、公示天數等要求，首屆業主大會、業委會換屆所有程序文件留存檔案備查并向業主公示。（責任部門：各鎮街）

2.加強業委會履職前的指導。為做好小區業主自治情況公開公示工作，在業委會成立之時，鎮街、社區要督促新成立的業委會設置公眾號（已經履職的業委會要逐步推進設置公眾號），監督業委會及時通過公眾號公示小區的公共收益收支、專項維修資金的使用、小區增加設備設施、公共區域挖掘維修等情況；鎮街、社區要指導業委會明確成員分工，將公共收益、衛生檢查、設備維修等事項明確業委會具體人員負責。（責任部門：各鎮街）

3.督導業委會落實議事機制。社區督導業委會每月召開業委會會議，邀請社區工作人員及物業項目負責人參加，商討近期小區出現的問題以及解決方案。業委會要按照業主大會議事規則規定定期組織召開業主大會和業主大會臨時會議。對業委會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業委會不履行組織召開會議職責的，所在地的鎮街要責令業委會限期召開，逾期仍不召開的，由社區在鎮街的指導和監督下組織召開。（責任部門：各鎮街）

4.加強業主大會及業委會印章監管。業委會要嚴格按照小區業委會工作規則要求加強印章使用管理，根據市委組織部、住建局、民政局聯合印發的《關于加強業委會黨建工作推進“紅色物業·精致社區”建設的意見》中業主大會及業委會印章由社區黨組織代管的規定，業主大會及業委會印章存放于社區，使用業主大會印章的需要根據管理規約、業主大會議事規則或者業主大會的決議，使用業委會印章，需經業主委員會會議通過、超過一半以上業委會成員簽字方可申請使用，社區黨組織書記應親自把關核查相關記錄材料后方可使用印章，并在用章記錄上簽字。（責任部門：各鎮街）

5.加強物業管理法律法規等學習培訓。區物業主管部門每年定期組織各鎮街、社區、業委會、物業企業培訓物業管理、業主大會和業委會方面的法律法規，增強法律、法規、政策學習，提高從業人員依法辦事的能力和業務水平。（牽頭部門：精致城市管理辦公室；責任部門：各鎮街）

6.加強業委會日常履職監管。區物業主管部門、各鎮街對業委會作出的決定違反法律、法規的，應當責令限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主；對業委會不按照小區管理規約、業主大會議事規則行使職責的，由小區20%以上業主提議的，鎮街組織小區業主召開臨時業主大會表決是否更換業委會。對由物業管理委員會作為臨時機構辦理物業管理相關事宜，組織業主表決和實施需要業主共同決定的事項，區物業主管部門加強對物業管理委員會的監督和指導。（牽頭部門：精致城市管理辦公室；責任部門：各鎮街）

（四）加強“四位一體”物業管理。建立區物業主管部門、鎮街、社區、業委會四位一體的物業管理主體，合力提升物業管理水平。區物業主管部門負責物業管理活動的監督管理工作，對違反國家、省、市相關法律、規定的行為進行查處，建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，推動采用新技術、新方法提高物業管理水平；各鎮街負責組織、指導業主大會成立和業委會換屆工作，監督業主大會和業委會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛；社區指導、督促業主大會、業委會依法開展自主自治管理，協助鎮街開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作；業委會及時了解業主意見和建議，監督和協助物業企業履行物業服務合同，調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛。（牽頭部門：精致城市管理辦公室；責任部門：各鎮街）

（五）逐步推進城市管理全要素覆蓋。準確把握城市的歷史與傳統、城市治理的階段性特征和變化趨勢，將城市管理出現的新矛盾和問題盡早排解疏導、化解在萌芽狀態，堅持目標導向、有解思維、精準施策解決城市治理的“疑難雜癥”。

1.梳理打通城市規劃、建設、執法銜接的堵點。加強住宅小區基礎設施配套的前期規劃、建設以及住宅小區交付后基礎設施配套補建程序、改變建筑外立面等的規劃審批備案等環節管理。一是對新建（在建尚未交付使用的項目參照完善相關手續）住宅小區，在土地出讓前，精致城市管理辦公室要將垃圾分類收集和轉運設施、電動自行車集中停放區域及充電設施等的配建要求納入房地產開發項目建設條件意見書中，建筑設計方案要對其位置、數量、規模等予以明確，行政審批服務局督促施工圖審查機構加強施工圖審查，建設局加強竣工聯合驗收等，精致城市管理辦公室開展項目預售前現場檢查，檢查通過后方可預售，督導建設單位在樓盤銷售時將不利影響在營銷沙盤上進行明確標示。二是對已交付使用的住宅小區，鎮街、社區引導業主通過召開業主大會表決在公共停車區域增加部分公共充電樁、在小區公共區域增加電動自行車充電車棚等，對由開發商所有的停車位（地上、地下），要求設置公共充電樁。三是建筑物陽（平）臺需要進行封閉的，需向精致城市管理辦公室進行備案，按照《山東省城鎮容貌和環境衛生管理辦法》規定，其外型、規格、色彩應當符合城鎮容貌標準。（牽頭部門：精致城市管理辦公室，責任部門：建設局、行政審批服務局、自然資源和規劃局經區管理辦公室、各鎮街）

2.創新小區事務高效管理。區物業主管部門要積極學習外地先進經驗，引入科學管理手段，有效監督小區各項收益處置等，提高管理的透明度、業主自律管理等。推動業委會逐步建立“小區財務公開共管”的管理模式，通過設立共管小區專用賬戶、分別聘請小區財務會計出納等方式，科學、高效管理小區事務；建設小區公共事務管理APP平臺，將需要小區全體業主參與表決的事項在平臺上發布，小區所有業主可以通過平臺表決、查看、監督投票結果，提高采票效率和公信力；借助釘釘、微信企業平臺，建立業委會辦公平臺，將業委會使用印章審批、費用審批、付款審批、公共收益合同備案審批等事項實行電子化辦公，做到業委會各項工作公開透明、有跡可循。（牽頭部門：精致城市管理辦公室；責任部門：各鎮街）

3.發揮網格員的探頭、觸角作用。網格員直接深入基層聯系業主，針對業主反映的問題，要聯合物業企業實地查看，督導物業企業解決并及時反饋業主辦理情況。鎮街、社區要加強網格員培訓，提升網格員與業主的溝通、政策宣講、輿論導向引領等能力，成為凝聚小區正能量的骨干，帶領小區培育文明道德風尚。（責任部門：政法工作部[社會工作部]、各鎮街）

4.暢通群眾反映問題綠色通道。在業主、網格員、社區、鎮街、行業主管部門之間建立三條反映問題的綠色通道，讓業主身邊的輕重緩急問題能及時、有效解決，一是小區業主通過業主群、網格群等反映的問題，社區網格員第一時間回應解決，對暫無法解決的問題由網格員做好向業主的解釋工作，同時上報鎮街，鎮街暫無法解決上報區物業主管部門，對區物業主管部門暫無法解決的報管委分管領導研究解決；二是鎮街、社區召開黨建聯盟、聯席會議，研究解決業委會反饋的小區問題，暫不能解決的由業委會向業主做好解釋工作并逐層上報予以解決；三是公開區物業主管部門電話，直接受理、解決群眾反映問題。（牽頭部門：精致城市管理辦公室；責任部門：各鎮街）

5.開展小區環境問題排查整治。對群眾反映強烈的房屋滲漏、建筑物共用部位破損（樓宇門破損、外墻皮脫落破損、建筑物構配件脫落等）、小區道路破損、小區停車位不足四類高發問題，明確解決辦法、相關責任人、資金來源等，推進問題解決。質量保修期內，由建設局督導施工單位對房屋質量、共用部位、共用設施設備不能正常使用等問題進行維修；質量保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任由業主共同承擔，倡導業主使用小區公共收益進行維修維護，不足部分，使用專項維修資金或業主自籌；對部分小區因歷史原因形成的工程缺陷、群眾反映強烈無法納入老舊小區改造的問題，采取區民生微實事工作機制解決，按照《威海經濟技術開發區建設領域民生微實事工作實施意見》執行。對小區停車位不足的問題，由鎮街、社區指導業主通過業主大會表決增設停車位方案，表決通過后，由業主大會委托相關單位研究實施。（牽頭部門：精致城市管理辦公室；責任部門：財政金融局、建設局、各鎮街）

（六）加強商業物業管理。對商業類公寓，參照住宅類物業進行管理，區、各鎮街物業主管部門按照物業服務合同內容對物業企業實行監管，對違反合同約定的行為聯合市場監管、消防、公安等部門依法處置，推行業主自治管理，能夠達到成立業主大會條件的，由鎮街及時組織成立業主大會，選出業委會，監督物業企業履約，對業主滿意率低的物業企業將通過業主大會進行解聘物業；對商業物業服務人采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業主合法權益的、擅自占用物業管理區域場地等的違法行為，由區物業主管部門依法進行查處；對商業項目共用部位、共用設施設備維修需要啟用專項維修資金的，有業委會的由業委會按程序組織啟用，沒有業委會的由物業服務人提出申請，經社區審核后，啟用專項維修資金。（牽頭部門：精致城市管理辦公室；責任部門：各鎮街）

（七）加大國有平臺公司參與力度。鼓勵和支持國有平臺物業公司，從脫管小區入手，積極參與全區物業管理，解決部分小區因自身基礎設施薄弱等特殊性造成的聘請物業企業難問題，區物業主管部門聯合鎮街、社區負責做好國有平臺公司與入駐小區的業委會或物業管理委員會的對接工作，推動國有平臺公司順利入駐小區，國有平臺公司先行托底，切實改變、提升這類小區的物業服務質量，推動企業在物業行業中占有一席之地，逐漸提高影響力，引領提升物業行業整體服務水平。（牽頭部門：精致城市管理辦公室；責任部門：廣安城投公司、智慧谷公司）

三、強化保障

（一）加強組織領導。建立管委領導分包重點小區提質見效工作機制，由管委領導分包22個重點小區，強力推進問題整改，盡快提升物業服務水平；紀檢監察工委、黨群工作部主要領導和管委分管領導定期進行督導檢查，精致城市管理辦公室通報工作進展，推動重點小區管理提質見效。精致城市管理辦公室牽頭會同黨群工作部、政法工作部、建設局、市場監管局、公安分局、市自然資源和規劃局經區管理辦、生態環境分局、消防救援大隊等相關部門、各鎮街、社區等，形成上下協同、左右聯動、及時跟進的合力，確保各項工作措施落實到位。

（二）健全工作機制。精致城市管理辦公室要充分發揮抓總協調、統籌推進作用，推動各項任務落實。以問題為導向，建立問題跟蹤解決、銷號管理工作機制。精致城市管理辦公室要深入推進重點小區提質見效行動，建立重點小區提質見效工作臺賬，跟蹤對比各小區整治前后物業管理情況，對整治效果明顯的小區進行銷號管理；要建立全區各小區物業問題臺賬，明確鎮街、社區、業委會、物業企業等責任，督導問題落實整改。

（三）營造濃厚氛圍。及時挖掘和總結提升精致城市管理工作中的特色亮點，利用報紙、微信公眾號、微博、電視新聞等渠道，廣泛宣傳工作典型經驗做法，正確引導業主自治，加強業主文明自律建設，積極回應社會關切，營造齊抓共建美好家園的濃厚氛圍。

附件：1.威海經濟技術開發區管委領導分包重點小區臺賬

2.威海經濟技術開發區物業服務項目分級管理考核辦法

3.威海經濟技術開發區物業服務企業“紅黑榜”管理考核辦法

4.住宅小區公共收益管理指導文本

附件2

威海經濟技術開發區

物業服務項目分級管理考核辦法

為實施物業服務項目分級管理考核，建立物業服務企業清退機制，充分保障業主享有質價相符的物業服務權益，暢通業主行使更換物業服務企業的權利途徑，根據《山東省物業服務收費管理辦法》、威海市物價局、威海市住房和城鄉建設局《關于貫徹落實〈山東省物業服務收費管理辦法〉的通知》等文件，結合我區實際，制定物業服務項目分級管理考核辦法如下：

一、考核主體和考核對象

將轄區有物業服務企業管理的住宅項目（現有133個）全部列為考核對象。區物業主管部門會同各鎮街作為考核主體，采取逐一項目打分的考核方式。

二、考核內容和分值設置

    考核內容為物業服務企業提供服務情況。以“分等定級、質價相符”為原則，按照物業收費等級實施物業服務項目分級考核，分為1.5元以上（一級）、0.9元—1.5元（二級）、0.6元—0.9元（三級）、0.6元以下（四級）四個等級，共制定四個等級考核標準，同一等級的項目按照同一標準進行考核。考核標準均包含基本項和差異項兩個模塊，基本項共14條內容，該內容為每個小區必須達到的共性要求，差異項按照收費等級有所區別，參照威海市物價局、威海市住房和城鄉建設局《關于貫徹落實〈山東省物業服務收費管理辦法〉的通知》以及結合物業服務企業簽訂的物業服務合同，按照不低于最低標準的原則，確定3條考核內容的考核標準。考核打分采用在基礎分上加減分方式，基礎分為100分，對基本項14條內容，未達到的條款，每條減2分，對差異項，達不到標準的，每條減2分，超過標準的，每條加1分。

三、考核方式

考核頻次為每半年1次。對每個項目打分，同一等級項目按打分進行排名。

四、考核結果應用

區物業主管部門對每一等級排名后三的項目進行通報，并取消企業、項目年底評先選優資格，同時鎮街組織對排名后三的項目業主開展物業服務滿意度測評，對滿意度低的小區，由業委會組織召開臨時業主大會表決是否更換物業服務企業。

附件：項目分級考核打分表